O contrato de aluguel é regido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), atualizada ao longo dos anos. Em 2026, tanto locadores quanto locatários continuam incorrendo em erros por desconhecer os próprios direitos e obrigações. Este guia cobre o que realmente importa — do que deve (e não pode) estar no contrato até o que fazer quando o reajuste parece abusivo.
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O que deve constar obrigatoriamente no contrato de aluguel
Cláusulas essenciais
| Cláusula | O que especificar |
|---|---|
| Identificação das partes | Nome completo, CPF, RG, endereço de locador e locatário |
| Descrição do imóvel | Endereço completo, matrícula (opcional mas recomendado) |
| Valor do aluguel | Valor mensal, data de vencimento, forma de pagamento |
| Prazo | Início e término (contratos sem prazo são por tempo indeterminado) |
| Índice de reajuste | IGPM, IPCA, IPC ou outro — deve estar explícito |
| Garantia locatícia | Caução, fiador ou seguro-fiança |
| Destinação do imóvel | Residencial ou comercial |
| Responsabilidade por taxas | Quem paga IPTU, condomínio, água, energia |
Reajuste de aluguel: IGPM ou IPCA?
O índice de reajuste deve estar definido no contrato. Os mais usados em 2026:
IGPM (FGV): historicamente mais volátil — chegou a 37% em 2021 e ficou negativo em alguns períodos. Favorece quem acertou na fase de deflação, prejudica quem tem contratos de alta.
IPCA (IBGE): inflação oficial do Brasil, mais estável e previsível. Tem sido preferido em novos contratos, pois reflete melhor o custo de vida.
Na prática: o locador prefere IGPM quando está alto; o inquilino prefere IPCA. Se o contrato não especifica, o reajuste deve ser acordado entre as partes a cada aniversário.
Frequência do reajuste
A Lei do Inquilinato permite reajuste no máximo uma vez por ano pelo índice contratado. Reajustes semestrais ou mensais são ilegais.---
O que o locador NÃO pode exigir
- Mais de uma forma de garantia (por exemplo, caução + fiador ao mesmo tempo — é ilegal pela Lei do Inquilinato, art. 37, parágrafo único)
- Caução em dinheiro superior a 3 meses de aluguel
- Sublocação proibida sem menção expressa no contrato (o locatário pode sublocar salvo cláusula proibindo)
- Vistoria sem prazo razoável para o inquilino contestar o laudo
Direitos do inquilino que muita gente não conhece
1. Preferência na compra do imóvel
Se o proprietário decidir vender, o inquilino tem direito de preferência para comprar nas mesmas condições oferecidas ao terceiro. O locador deve notificar por escrito com 30 dias de antecedência.
2. Multa proporcional por saída antes do prazo
Se o inquilino sair antes do prazo contratual, paga multa proporcional ao tempo restante — não a multa integral, salvo cláusula diferente válida.
3. Ausência de multa por mudança de emprego
Se o contrato for residencial e o locatário precisar sair por mudança de emprego (transferência de cidade), pode sair sem multa após 30 dias de notificação.
4. Reparo de vícios ocultos
Problemas estruturais preexistentes (infiltrações, problemas elétricos) são de responsabilidade do locador, mesmo que o laudo de vistoria não os tenha registrado inicialmente.
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Prazo para devolução da caução
O locador tem até 30 dias após a devolução das chaves para devolver a caução (com atualização monetária). Se houver danos além do desgaste normal, o locador desconta e comprova com notas fiscais. Descontar além dos danos reais é passível de ação judicial.
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Rescisão de contrato: aviso prévio
Locatário: deve dar 30 dias de aviso prévio antes de sair (contratos por tempo indeterminado)
Locador: em contratos com prazo definido, só pode pedir o imóvel antes do término nos casos previstos em lei (uso próprio, reformas, venda). Em contratos por tempo indeterminado, deve dar 30 dias de aviso.
A Terraços administra locações em Jundiaí, Itupeva e Jarinu, orientando locadores e inquilinos em todas as etapas. Fale conosco: (11) 93263-6660.
