Comprar um imóvel na planta é uma aposta no futuro — e às vezes as circunstâncias mudam. Perda de emprego, mudança de cidade ou simplesmente uma decisão mal calculada levam muitos compradores a querer cancelar o contrato antes da entrega. Em 2026, esse processo é regulado pela Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), que estabeleceu regras claras para ambos os lados.
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O que é o distrato imobiliário
O distrato é o cancelamento formal de um contrato de compra e venda de imóvel na planta (ou em construção), com a devolução das parcelas pagas descontadas das penalidades previstas em lei.
Antes da Lei 13.786/2018, a situação era caótica — havia milhares de processos judiciais com decisões contraditórias. Hoje há regras padronizadas.
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Quanto você perde ao fazer o distrato
Se o condomínio ainda não foi lançado (incorporação sem patrimônio de afetação):
A construtora pode reter até 25% do valor pago pelo comprador (parcelas + entrada). Os restantes 75% são devolvidos.
O prazo de devolução: 180 dias após o distrato (salvo previsão mais curta no contrato).
Se o empreendimento é em patrimônio de afetação (mais comum em construtoras maiores):
A retenção máxima sobe para 50% do valor pago. Em contrapartida, a devolução é mais rápida: 30 dias após a expedição do habite-se ou, se ainda não entregue, 180 dias após o distrato.
Taxa de fruição
Além da multa, a construtora pode cobrar uma taxa de fruição de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pelo período em que o comprador efetivamente usou o imóvel (apenas se já tiver recebido as chaves).
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Valores práticos — o que você recupera
Exemplo: Imóvel de R$ 400.000. Você pagou R$ 80.000 (20% de entrada em parcelas).
| Cenário | Retenção | Valor devolvido |
|---|---|---|
| Sem patrimônio de afetação | 25% × R$ 80.000 = R$ 20.000 | R$ 60.000 |
| Com patrimônio de afetação | 50% × R$ 80.000 = R$ 40.000 | R$ 40.000 |
Quando a culpa é da construtora
Se a construtora atrasar a entrega, o comprador pode pedir o distrato sem multa e com direito a devolução integral das parcelas corrigidas monetariamente, mais multa punitiva sobre a construtora.
Prazo de tolerância legal
A lei permite que a construtora atrase até 180 dias sem que o comprador possa pedir o distrato sem ônus. Além de 180 dias de atraso, o comprador pode:
- Exigir a rescisão com devolução integral + multa da construtora (normalmente 1% ao mês sobre o valor do contrato)
- OU manter o contrato e receber compensação mensal pelo atraso
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Como fazer o distrato na prática
1. Notifique a construtora por escrito
Envie carta registrada (AR) ou e-mail com aviso de leitura informando sua intenção de distrato. Guarde cópia.
2. Solicite o "termo de rescisão e distrato"
A construtora deve fornecer o documento formal com o cálculo do valor a ser devolvido.
3. Confira os cálculos
Verifique: percentual de retenção aplicado, correção monetária das parcelas pagas (pelo INCC ou índice contratual), e se há cobrança de taxa de fruição indevida.
4. Não assine nada sem entender
Se os valores parecerem errados, consulte um advogado especialista antes de assinar. Uma vez assinado o distrato, fica difícil questionar os valores.
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Dica: negocie antes de formalizar
Construtoras frequentemente negociam condições melhores que o mínimo legal para evitar processos. Você pode conseguir:
- Redução da taxa de retenção de 25% para 10%–15%
- Devolução mais rápida (90 dias em vez de 180)
- Uso do valor como crédito para outro imóvel da construtora
Para quem busca imóveis prontos e sem risco de distrato em Jundiaí e região, a Terraços tem opções imediatas. WhatsApp (11) 93263-6660.
