Documentos para vender imóvel em SP em 2026: checklist completo

Em São Paulo, 2026, a venda de imóveis segue normas rigorosas que exigem documentação atualizada, certidões negativas e o pagamento correto do ITBI. Conhecer cada exigência evita atrasos, custos inesperados e garante segurança jurídica para comprador e vendedor. Confira o guia definitivo, elaborado com base nas regras da Secretaria da Fazenda e dos cartórios de registro de imóveis.

Quais documentos o vendedor precisa apresentar?

O vendedor deve apresentar RG, CPF, comprovante de residência e certidões negativas (tributária, trabalhista e de ações cíveis), todos emitidos nos últimos 90 dias, para comprovar regularidade pessoal e ausência de impedimentos.

1. RG e CPF – cópias autenticadas ou digitalizadas com foto legível.
2. Comprovante de residência – conta de água, luz ou telefone dos últimos 30 dias.
3. Certidão de casamento (ou averbação de pacto antenupcial) – se houver.
4. Certidões negativas – Receita Federal, Justiça Estadual, Dívida Ativa Municipal e Trabalhista.
5. Declaração de quitação de condomínio – quando o imóvel está em condomínio.

Quais documentos do imóvel são indispensáveis?

A documentação do bem inclui a matrícula atualizada, o IPTU e o habite-se (quando aplicável), garantindo a titularidade e a regularidade urbanística.

Documento	Onde obter	Prazo de validade
Matrícula atualizada	Cartório de Registro de Imóveis	30 dias
IPTU	Prefeitura do município	Ano corrente
Habite‑se	Prefeitura/Órgão de Licenciamento	Indeterminado (até a averbação)
Certificado de Energia Elétrica	Concessionária	Não possui prazo, mas deve estar em nome do vendedor

Como obter as certidões negativas necessárias?

As certidões negativas são emitidas online pelos órgãos competentes; a maioria paga taxa única de R$ 20 a R$ 45 e tem validade de 90 dias. Recomenda‑se solicitar simultaneamente via portals como o da Receita Federal (e‑cajá) e do Tribunal de Justiça de São Paulo.

1. Acesse o site da Receita Federal e selecione “Certidão Negativa de Débitos”.
2. No site da Justiça Estadual, procure por “Certidão de Distribuição de Processos”.
3. Para a dívida ativa municipal, visite a página da Prefeitura de São Paulo ou do município de venda (ex.: Jundiaí).

ITBI: quem paga e quando o imposto é exigido?

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é de responsabilidade do comprador, salvo contrato em contrário, e deve ser pago antes da assinatura da escritura. Em 2026, a alíquota média em municípios da Grande São Paulo é de 3,0 % sobre o valor venal ou o preço de venda, o que for maior (Fonte: Sinduscon‑SP).

• Quem paga: comprador (prática padrão).
• Quando pagar: até a data de registro da escritura, após a lavração do contrato de compra e venda.
• Alíquota típica: 3,0 % (variando entre 2,0 % e 3,5 % conforme o município).

Quanto custa, em média, o cartório para registrar a venda?

Os custos de cartório incluem Emolumentos (registro da escritura) e Taxas de Serviço. Em 2026, a média nacional para um imóvel residencial de R$ 1 milhão foi de R$ 7.200, sendo 1,0 % do valor do bem, conforme tabela da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.

Tipo de Despesa	Valor (para R$ 1 mi)
Emolumentos de registro	R$ 5.640
Taxa de averbação	R$ 360
ITBI (3 %)	R$ 30.000 (cobrado do comprador)
Total médio (excl. ITBI)	R$ 6.000

Qual é o cronograma ideal para reunir a documentação?

Um cronograma bem estruturado evita gargalos. Abaixo, um fluxo recomendado de 30 dias úteis:

1. Dia 1‑5: Coleta de RG, CPF, comprovante de residência e certidões pessoais.
2. Dia 6‑10: Solicitação da matrícula atualizada e IPTU do ano corrente.
3. Dia 11‑15: Emissão das certidões negativas (federal, estadual e municipal).
4. Dia 16‑20: Revisão de documentos do condomínio e habite‑se.
5. Dia 21‑25: Pagamento do ITBI pelo comprador e agendamento da escritura.
6. Dia 26‑30: Registro da escritura e entrega da cópia autenticada ao comprador.

Seguindo essas etapas, a operação costuma ser concluída dentro de um mês, reduzindo riscos de atraso.

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Imóveis em destaque na região de Jundiaí (links internos)

• Casa 2 quartos na Vila Alati, Jundiaí
• Apartamento 2 quartos na Vila Joana, Jundiaí
• Casa 3 quartos no Jardim Marambaia II, Jundiaí

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Fontes

• IBGE – Censo Demográfico 2022: https://censo.ibge.gov.br/
• FIPE‑Zap Índice de Preços de Imóveis 2026: https://www.fipezap.com.br/
• Sinduscon‑SP – Tabela de ITBI 2026: https://www.sindusconsp.com.br/itbi
• Corregedoria Geral da Justiça de SP – Tabela de Emolumentos 2026: https://www.tjsp.jus.br/consultas/emolumentos
• Portal da Receita Federal – Certidão Negativa: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br
• Tribunal de Justiça de São Paulo – Certidão de Distribuição: https://tjsp.jus.br/CertidaoDistribuicao

Perguntas frequentes

Quais são as certidões negativas obrigatórias para vender um imóvel em SP?

São exigidas certidões negativas da Receita Federal, da Dívida Ativa Municipal, da Justiça Estadual e da Justiça do Trabalho, todas emitidas nos últimos 90 dias, comprovando que o vendedor não possui débitos ou processos que impeçam a transação.

A matrícula do imóvel precisa estar atualizada? Por quanto tempo?

Sim. A matrícula deve ser emitida pelo cartório de registro de imóveis com, no máximo, 30 dias de antecedência da assinatura da escritura, garantindo que não houve alterações de propriedade ou ônus.

O comprador pode assumir o pagamento do ITBI?

A prática padrão no Brasil é que o comprador pague o ITBI, mas as partes podem acordar diferente no contrato de compra e venda. O pagamento deve ser efetuado antes do registro da escritura.

Quanto tempo leva para registrar a escritura no cartório?

O registro costuma ser concluído em 5‑10 dias úteis após o pagamento das emolumentos e da entrega de documentação completa ao cartório.

É possível vender um imóvel com dívidas de condomínio?

Sim, desde que o vendedor apresente a declaração de quitação ou um acordo de pagamento. O comprador deve estar ciente das pendências para evitar surpresas futuras.

Qual a diferença entre habite‑se e alvará de construção?

O habite‑se certifica que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado e está apta a ser habitada, enquanto o alvará de construção autoriza o início da obra. Ambos podem ser exigidos dependendo da idade do imóvel.

Posso vender um imóvel sem ser o único proprietário?

É possível, desde que todos os co‑proprietários estejam de acordo e assinem a escritura. Cada parte deve apresentar sua documentação pessoal e a partilha deve constar na matrícula.