Estima-se que mais de 50% dos imóveis no Brasil têm algum tipo de irregularidade documental — desde construções não averbadas até imóveis que nunca receberam escritura definitiva. Em Jundiaí e região, é comum encontrar casas vendidas por "contrato de gaveta" ou com benfeitorias não registradas. Regularizar o imóvel é essencial para vender, financiar ou dar como garantia.
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Principais tipos de irregularidade imobiliária
1. Imóvel sem escritura (contrato de gaveta)
O comprador tem apenas um contrato particular com o vendedor, sem o registro em cartório. Juridicamente, o imóvel ainda está no nome do vendedor original.Risco: Se o vendedor morrer, fizer dívidas ou vender para outra pessoa, o comprador pode perder o bem.
2. Construção não averbada
A casa foi construída ou ampliada, mas a modificação não foi registrada na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.Consequência: O banco recusa financiamento; o comprador pode exigir abatimento no preço ou desistir da compra.
3. Débitos de IPTU e multas municipais
Imóvel com débitos de IPTU ou taxas municipais não consegue certidão negativa de ônus — necessária para venda e financiamento.4. Imóvel em inventário não concluído
O proprietário faleceu, mas os herdeiros não concluíram o inventário. O bem está "preso" no nome do falecido.---
Como regularizar — o passo a passo
Passo 1: Obtenha a matrícula atualizada
Peça a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis da comarca. Ela mostra o histórico do imóvel, quem consta como proprietário e se há ônus.Passo 2: Identifique a irregularidade específica
Sem escritura:
- Se o vendedor ainda estiver vivo e cooperar: faz-se a escritura pública no cartório de notas (ITBI + custas)
- Se o vendedor não cooperar ou não for encontrado: usucapião (5 a 15 anos de posse contínua e documentada)
- Se o imóvel for de loteamento com o compromissário vendedor inadimplente: ação de adjudicação compulsória
Construção não averbada:
- Contratar engenheiro/arquiteto para emitir ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT
- Recolher INSS sobre a mão de obra (se a construção for nova)
- Solicitar habite-se na prefeitura (se necessário)
- Averbar na matrícula com a certidão de conclusão de obra
Débitos de IPTU:
- Verifique o valor com a prefeitura
- Negocie parcelamento (Jundiaí frequentemente oferece programas de regularização fiscal)
- Quite os débitos e obtenha a certidão negativa
Passo 3: Registre na matrícula
Toda regularização termina no Cartório de Registro de Imóveis, onde a situação atualizada é averbada na matrícula.
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Custos de regularização em 2026 (estimativa)
| Tipo de regularização | Custo estimado |
|---|---|
| Escritura pública + registro | R$ 5.000–15.000 (depende do valor do imóvel) |
| Averbação de construção | R$ 2.000–8.000 (ART + INSS + cartório) |
| Usucapião extrajudicial | R$ 8.000–20.000 (advogado + ata notarial + cartório) |
| Quitação de IPTU | Valor dos débitos + multas |
Lei de Regularização Fundiária (REURB) em Jundiaí
A Lei 13.465/2017 criou o REURB (Regularização Fundiária Urbana), que permite regularizar imóveis em assentamentos informais de forma simplificada. Jundiaí possui programas municipais de REURB — consulte a Secretaria de Habitação para saber se o seu imóvel está em área elegível.
Para comprar ou vender um imóvel com pendências documentais em Jundiaí, a Terraços orienta sobre como resolver antes ou como precificar o imóvel corretamente. WhatsApp (11) 93263-6660.
