Quando você assina um financiamento imobiliário, um detalhe técnico passa despercebido por muitos compradores — mas muda significativamente o quanto você vai desembolsar ao longo de décadas: o sistema de amortização. SAC ou Price: qual dos dois resulta em menos juros pagos, e qual cabe melhor no bolso de quem está comprando um imóvel em Jundiaí ou Itupeva em 2026? Os números mostram diferenças relevantes.
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O que é amortização no financiamento imobiliário
Amortizar significa reduzir o saldo devedor. A cada parcela paga, uma parte quita juros do período e outra reduz o principal da dívida. Os dois sistemas diferem justamente em como essa divisão é feita ao longo do tempo.
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Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante)
No SAC, a amortização do principal é constante — o mesmo valor de capital é abatido todo mês. Como os juros incidem sobre o saldo devedor (que diminui a cada mês), as parcelas começam altas e caem progressivamente.
- Parcela inicial: mais alta
- Parcela final: mais baixa
- Total de juros pagos: menor (o saldo cai mais rápido)
- Indicado para: quem tem renda compatível com a parcela inicial e quer economizar no longo prazo
Sistema Price (Tabela Price / Francês)
Na Tabela Price, as parcelas são iguais do início ao fim. Nas primeiras prestações, a maior parte vai para juros e muito pouco amortiza o principal — o saldo devedor cai lentamente no começo.
- Parcela inicial: mais baixa
- Parcela final: igual à inicial
- Total de juros pagos: maior (o saldo demora mais para cair)
- Indicado para: quem precisa de parcela inicial menor para encaixar no orçamento ou para a aprovação bancária
Comparativo SAC vs Price — exemplo concreto
Financiamento de R$ 400.000, prazo de 360 meses (30 anos), taxa de 11% a.a. (aproximadamente 0,873% a.m.), sem correção por TR para isolar o efeito do sistema:
| Indicador | SAC | Price |
|---|---|---|
| Parcela do 1.º mês | ~R$ 4.760 | ~R$ 3.810 |
| Parcela do 180.º mês | ~R$ 2.780 | ~R$ 3.810 |
| Parcela do 360.º mês | ~R$ 1.115 | ~R$ 3.810 |
| Total pago em parcelas | ~R$ 1.058.400 | ~R$ 1.371.600 |
| Total de juros pagos | ~R$ 658.400 | ~R$ 971.600 |
| Diferença de juros (SAC vs Price) | — | +R$ 313.200 |
Estimativa sem TR e sem seguro. Com TR e seguro MIP/DFI, os valores serão maiores nos dois sistemas. Simule no simulador da Caixa.
A diferença de mais de R$ 300.000 em juros ao longo de 30 anos é expressiva — e esse dinheiro pode ser investido em outros bens, reformas ou na educação dos filhos.
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Por que o Price ainda é amplamente usado
Apesar de mais caro no total, o Price tem dois argumentos práticos:
1. Aprovação bancária mais fácil: como a parcela inicial é menor (~R$ 950 a menos no exemplo acima), a renda mínima exigida também cai. Quem não teria renda suficiente para o SAC pode ser aprovado no Price.
2. Previsibilidade: para quem tem orçamento fixo e não tolera variação de parcela, saber que o valor não mudará por 30 anos facilita o planejamento.
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SAC com amortizações extras: a estratégia mais eficiente
A estratégia financeiramente mais vantajosa em 2026 é optar pelo SAC e usar o FGTS ou sobras de caixa para amortizar o saldo devedor periodicamente. Cada real amortizado no SAC reduz o saldo, diminuindo os juros futuros de forma proporcional.
Regra do FGTS para amortização: a cada 2 anos, o trabalhador com vínculo CLT pode usar o saldo para abater o saldo devedor ou pagar até 80% de 12 parcelas.
No exemplo de R$ 400.000, uma amortização extra de R$ 30.000 no 36.º mês reduziria o prazo em cerca de 4 anos e economizaria mais de R$ 80.000 em juros futuros.
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Qual escolher em Jundiaí e região
No mercado imobiliário local, a maioria dos imóveis em bairros como Medeiros, Horto Florestal e Anhangabaú está na faixa de R$ 450.000–R$ 850.000. Para esse perfil:
- Se a renda permite absorver a parcela inicial do SAC: SAC é a escolha racional — a economia em juros é enorme.
- Se a renda está no limite e o banco só aprova no Price: Price é válido para viabilizar a compra, desde que você se comprometa a fazer amortizações extras assim que possível.
- Em Itupeva e Várzea Paulista, imóveis até R$ 350.000 via MCMV têm juros tão baixos (4%–8%) que a diferença entre SAC e Price diminui consideravelmente — nesse caso, a escolha tem menos impacto.
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Conclusão
O SAC paga menos juros no total — às vezes centenas de milhares de reais a menos — mas exige parcela inicial mais alta. O Price facilita a aprovação e mantém prestações estáveis, mas custa mais caro ao longo dos anos. Para a maioria dos compradores de imóveis em Jundiaí e região, o SAC combinado com amortizações periódicas de FGTS é a estratégia mais eficiente. Se quiser simular os dois cenários com o valor do imóvel que você está avaliando, nossa equipe está disponível. Fale pelo WhatsApp (11) 93263-6660
