Por que os custos extras surpreendem quem compra o primeiro imóvel?
A maioria dos primeiros compradores foca no preço de lista e na parcela do financiamento — e esquece que existem despesas obrigatórias que devem ser pagas à vista, antes ou durante a assinatura da escritura. Para um imóvel de R$ 500.000 em SP, esses custos chegam a R$ 27.000–R$ 35.000 dependendo do município e do tipo de transação.
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ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis
O ITBI é um imposto municipal, cobrado apenas nas transações de compra e venda (não em herança ou doação — para isso existe o ITCMD estadual).
- Alíquota em Jundiaí: 2,5% sobre o valor da transação ou o valor venal, o maior deles
- Alíquota em Itupeva: 2,5%
- Exemplo prático: para um imóvel de R$ 500.000 em Jundiaí → R$ 12.500
- Quem paga: o comprador, em regra (negociável em contrato)
- Prazo: deve ser recolhido antes do registro em cartório
- Onde pagar: prefeitura do município onde está o imóvel (portal online ou presencial)
Isenção: compradores do programa Minha Casa Minha Vida (Faixas 1 e 2) têm isenção total de ITBI no estado de SP conforme Lei Estadual nº 11.001/2001.
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Escritura pública — Custo do Cartório de Notas
A escritura pública é o documento que formaliza a transferência de propriedade. É obrigatória sempre que não há financiamento bancário (quando há banco, o instrumento particular já vale como escritura).
- Custo: tabelado pelo TJSP — em média 0,8%–1,2% do valor do imóvel
- Exemplo: R$ 500.000 → R$ 4.000–R$ 6.000 (varia pelo valor declarado)
- Prazo: alguns dias após assinatura do contrato
- Documentos necessários: RG, CPF, certidões negativas de ambas as partes, matrícula atualizada
Registro de Imóveis — Cartório de RGI
Após lavrada a escritura, ela deve ser registrada no Cartório de Registro Geral de Imóveis da comarca. Sem o registro, a propriedade não é juridicamente transferida.
- Custo: tabelado pelo TJSP — em média 0,4%–0,8% do valor
- Exemplo: R$ 500.000 → R$ 2.000–R$ 4.000
- Prazo: até 30 dias úteis após protocolado
- Dica: solicite certidão de inteiro teor atualizada antes de registrar para verificar hipotecas ou penhoras
Avaliação bancária (se financiar)
Quando há financiamento, o banco contrata uma empresa credenciada para avaliar o imóvel. O custo é do comprador.
- Custo médio: R$ 500 a R$ 900 (varia por banco e tamanho do imóvel)
- Importante: o banco não necessariamente financia o valor declarado na venda; financia o valor da avaliação, se for menor
Seguros obrigatórios no financiamento
Todo contrato de financiamento pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) inclui obrigatoriamente dois seguros embutidos na parcela:
- MIP (Morte e Invalidez Permanente): protege o banco se o devedor falecer ou ficar inválido
- DFI (Danos Físicos ao Imóvel): cobre sinistros físicos ao bem financiado
- Custo mensal típico: R$ 80–R$ 300/mês dependendo da idade do segurado e do valor financiado
FGTS — Como usar no primeiro imóvel
O Fundo de Garantia pode ser utilizado na compra do primeiro imóvel residencial nas seguintes situações:
- Abatimento do valor financiado (entrada)
- Pagamento de parte das prestações
- Amortização do saldo devedor
- Mínimo de 3 anos de trabalho sob regime FGTS (somando diferentes empregadores)
- Não ter imóvel no município de trabalho ou moradia
- Imóvel residencial urbano com valor até R$ 1.500.000 (SFH)
- Conta FGTS com saldo disponível
Tabela completa de custos — imóvel de R$ 500.000
| Item | Estimativa | Quem paga |
|---|---|---|
| ITBI (2,5%) | R$ 12.500 | Comprador |
| Escritura pública | R$ 4.000–R$ 6.000 | Comprador |
| Registro de imóveis | R$ 2.000–R$ 4.000 | Comprador |
| Avaliação bancária | R$ 500–R$ 900 | Comprador |
| Seguros MIP+DFI/mês | R$ 100–R$ 300 | Comprador |
| Total extra (à vista) | R$ 19.000–R$ 23.400 | Comprador |
Dica prática: reserve 5–7% do valor do imóvel além do valor da entrada para cobrir todos esses custos confortavelmente.
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Passo a passo para o primeiro comprador
- Calcule sua capacidade de pagamento (renda × 30%)
- Separe a entrada (mínimo 20% do valor do imóvel) + 5–7% para custos extras
- Verifique o saldo de FGTS disponível no app FGTS
- Simule o financiamento na Caixa, Banco do Brasil e bancos privados
- Contrate um corretor CRECI para encontrar imóveis dentro do orçamento real
- Após o aceite, providencie as certidões necessárias
- Assine o compromisso de compra e venda
- Pague o ITBI na prefeitura
- Lavre a escritura no cartório de notas
- Registre a escritura no RGI
