Muita gente vende um imóvel sem saber que pode ter obrigação de pagar Imposto de Renda sobre o lucro. Esse tributo, chamado de ganho de capital, é cobrado pela Receita Federal sobre a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição do bem. Em 2026, as regras seguem as mesmas alíquotas progressivas — mas há isenções importantes que muitos contribuintes perdem por desconhecimento.
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O que é o ganho de capital na venda de imóvel
Ganho de capital = Valor de venda − Valor de aquisição (corrigido)
Se você comprou um apartamento por R$ 300.000 e vendeu por R$ 500.000, o ganho de capital é R$ 200.000. Sobre esse valor, incide IR.
Alíquotas de IR sobre ganho de capital imóveis em 2026
| Ganho de capital | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5.000.000 | 15% |
| Entre R$ 5M e R$ 10M | 17,5% |
| Entre R$ 10M e R$ 30M | 20% |
| Acima de R$ 30M | 22,5% |
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Isenções — quando você NÃO paga IR
1. Único imóvel até R$ 440.000
Se o imóvel vendido é o único que você possui e o valor de venda não ultrapassa R$ 440.000, a operação é isenta de IR — desde que você não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos.2. Reinvestimento em imóvel residencial (180 dias)
Se você usar o valor integral da venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias, o ganho é isento. Essa isenção só pode ser usada uma vez a cada 5 anos.3. Imóvel adquirido antes de 1969
Totalmente isento, independentemente do valor.4. Redutor por tempo de posse
Para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988, existe um redutor progressivo sobre o ganho. Consulte a tabela da Receita Federal ou use o programa GCap.---
Como calcular e pagar o IR sobre ganho de capital
Passo 1 — Use o programa GCap (disponível no site da Receita Federal)
O GCap é o programa oficial para calcular e recolher o DARF sobre ganho de capital.
Passo 2 — Prazo de pagamento
O DARF deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda. Não é na declaração anual — é separado e imediato.
Passo 3 — Declaração anual
Na declaração de ajuste anual do IRPF, informe a alienação na ficha "Rendimentos Isentos" (se isento) ou "Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva".
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Custos que reduzem o ganho de capital
Você pode deduzir do valor de venda alguns custos para reduzir a base de cálculo:
- Comissão da imobiliária (tipicamente 5%–6%)
- ITBI pago na compra original
- Gastos com reforma documentados (notas fiscais)
- Despesas de cartório e escritura da compra original
Exemplo prático:
- Venda: R$ 500.000
- Compra original: R$ 300.000
- Comissão (5%): R$ 25.000
- ITBI original pago: R$ 9.000
- Reforma documentada: R$ 20.000
- Ganho real = R$ 500.000 − R$ 300.000 − R$ 25.000 − R$ 9.000 − R$ 20.000 = R$ 146.000
- IR = 15% × R$ 146.000 = R$ 21.900
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Atenção: malha fina em venda de imóveis
A Receita Federal cruza os dados do cartório (DOI — Declaração de Operações Imobiliárias) com a declaração do contribuinte. Omitir ou declarar incorretamente a venda de um imóvel é uma das principais causas de malha fina.
Se você vendeu ou pretende vender um imóvel, consulte um contador. A Terraços pode indicar profissionais parceiros em Jundiaí.
