Muitos contribuintes que compraram ou financiaram um imovel em Jundiai e regiao ficam em duvida na hora de preencher a declaracao do Imposto de Renda Pessoa Fisica. Como declarar o imovel corretamente sem cair na malha fina? A resposta esta em entender a ficha Bens e Direitos da DIRPF, os criterios de valor de aquisicao e o tratamento do saldo devedor do financiamento -- temas que este artigo explica passo a passo com base nas regras vigentes em 2026.
Atencao: este artigo trata exclusivamente da declaracao de posse e financiamento de imovel (manutencao do bem na DIRPF). Se voce vendeu um imovel e deseja saber sobre o Ganho de Capital, consulte a IN RFB n.o 84/2001 diretamente na Receita Federal.
---
Ficha Bens e Direitos: onde declarar o imovel
O imovel e declarado na ficha Bens e Direitos, Grupo 01 -- Bens Imoveis, com os seguintes codigos:
| Codigo | Tipo de imovel |
|---|---|
| 11 | Apartamento |
| 12 | Casa |
| 13 | Terreno |
| 14 | Terra nua |
| 15 | Sala ou conjunto |
| 16 | Galpao |
| 17 | Imovel rural |
| 99 | Outros bens imoveis |
---
Qual valor informar: valor de aquisicao, nao valor de mercado
Esta e a regra mais importante e tambem a mais ignorada: o valor declarado e sempre o custo de aquisicao, ou seja, o valor efetivamente pago, e nao o valor venal, o IPTU ou o preco atual de mercado.
A Receita Federal proibe a atualizacao do valor do imovel a mercado na DIRPF padrao. O bem deve permanecer pelo custo historico de aquisicao -- exceto nas situacoes previstas pela Instrucao Normativa RFB vigente, como a opcao de atualizacao introduzida pela Lei n.o 14.973/2024 (tributacao de 4% sobre a diferenca, disponivel em janela especifica).
O custo de aquisicao inclui:
1. Valor do contrato de compra e venda
2. ITBI pago
3. Despesas de cartorio (escritura e registro)
4. Corretagem paga pelo comprador
5. Obras e benfeitorias comprovadas por nota fiscal
---
Como declarar imovel financiado passo a passo
1. Imovel adquirido com financiamento bancario (SBPE ou FGTS)
Situacao 'Exercicio Anterior' (31/12/2024): informe o valor efetivamente pago ate 31/12/2024 -- entrada, parcelas amortizadas e custos cartorarios. Se o imovel foi comprado em 2025, esse campo fica em branco.
Situacao 'Exercicio Atual' (31/12/2025): informe o total acumulado pago ate 31/12/2025 -- soma de entrada + todas as parcelas pagas + custos. Nao some o saldo devedor.
Discriminacao: descreva o imovel com endereco completo, numero da matricula, cartorio de registro e nome do vendedor ou da construtora.
2. Uso de FGTS na aquisicao
O valor do FGTS utilizado como entrada ou amortizacao compoe o custo de aquisicao e deve ser somado ao valor declarado na ficha Bens e Direitos. O saque do FGTS para imovel residencial e isento de IR e nao deve ser declarado como rendimento.
3. Saldo devedor do financiamento
O saldo devedor nao e declarado na ficha Dividas e Onus Reais quando o imovel e financiado por instituicao financeira (banco, Caixa Economica Federal). Essa regra e prevista expressamente pela Receita Federal: financiamentos com instituicoes autorizadas pelo Banco Central ficam fora da ficha de dividas.
---
Imovel em construcao ou planta
Para imoveis comprados na planta ou em construcao em Jundiai, o procedimento e o mesmo: declare as parcelas pagas ate 31/12 do ano-base como custo acumulado. Quando o imovel for concluido e registrado, a discriminacao passa a incluir o numero de matricula.
Enquanto o imovel nao estiver registrado em cartorio, informe na discriminacao: 'Imovel adquirido em contrato de compromisso de compra e venda, em construcao, matricula a registrar'.
---
Imovel recebido por heranca ou doacao
Para imovel recebido por heranca, o custo de aquisicao e o valor constante no inventario (declaracao de ITCMD). Para doacao, e o valor constante na escritura de doacao. Em ambos os casos, o imovel entra na ficha Bens e Direitos pelo valor historico do evento.
---
Tabela resumo: principais situacoes
| Situacao | O que declarar em Bens e Direitos | Ficha Dividas |
|---|---|---|
| Imovel quitado (compra a vista) | Valor total pago + custos | Nao se aplica |
| Imovel financiado (banco/CEF) | Parcelas pagas acumuladas | Nao obrigatorio |
| Imovel financiado (particular) | Valor pago + nota do saldo devedor | Sim, declarar saldo |
| Imovel em construcao (planta) | Parcelas pagas ate 31/12 | Nao se aplica |
| Heranca / doacao | Valor do inventario ou escritura | Nao se aplica |
Erros mais comuns na declaracao de imoveis
1. Atualizar o valor do imovel para o preco de mercado -- gera inconsistencia com anos anteriores e pode disparar malha fina.
2. Nao incluir ITBI, cartorio e corretagem no custo -- resulta em subavaliacao do bem e eventual Ganho de Capital maior na venda futura.
3. Declarar o saldo devedor de financiamento bancario na ficha Dividas -- nao e obrigatorio para financiamentos com bancos autorizados pelo BCB.
4. Esquecer de atualizar o valor ano a ano -- a cada parcela paga, o valor em 'Situacao Atual' deve crescer em relacao ao ano anterior.
---
Leia também
- Imposto de renda na venda de imóvel
- Como usar o FGTS para comprar imóvel
- Custo total de comprar um imóvel em Jundiaí
Conclusao
Declarar corretamente um imovel financiado exige atencao ao custo acumulado real, a discriminacao detalhada e a regra de nao atualizar o valor a mercado. Seguindo o passo a passo acima, voce mantem a DIRPF consistente ano a ano e evita questionamentos da Receita Federal. Se tiver duvidas sobre documentacao imobiliaria em Jundiai e regiao, nossa equipe pode orientar voce.
