Se você está financiando um imóvel no Brasil, dois seguros são obrigatórios por lei em todos os contratos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH): o MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel). Eles não são opcionais, não podem ser removidos do contrato e são cobrados mensalmente junto com a parcela do financiamento.
O que é o MIP – Morte e Invalidez Permanente
O MIP protege a família do mutuário. Se o titular do financiamento falecer ou ficar inválido de forma permanente, o seguro quita o saldo devedor junto ao banco — a família não precisa continuar pagando e não perde o imóvel.
Quem é coberto: o titular e o co-titular (se houver) do financiamento.
Custo: varia conforme a idade do segurado e o saldo devedor. Em média:
- Tomador com 30 anos: ~0,028% do saldo devedor/mês
- Tomador com 45 anos: ~0,055% do saldo devedor/mês
- Tomador com 60 anos: ~0,12% do saldo devedor/mês
O que é o DFI – Danos Físicos ao Imóvel
O DFI cobre danos estruturais ao imóvel que sirvam de garantia ao banco: incêndio, explosão, desabamento, deslizamento e inundação. Protege o banco (e consequentemente o mutuário) de perder a garantia física do financiamento.
Custo: ~0,025% ao ano sobre o valor de avaliação do imóvel.
Exemplo de custos mensais para um imóvel de R$ 400.000
| Seguro | Base de cálculo | Alíquota | Custo/mês |
|---|---|---|---|
| MIP (titular 35 anos) | R$ 400.000 (saldo devedor) | 0,035%/mês | ~R$ 140 |
| DFI | R$ 400.000 (valor do imóvel) | 0,025%/ano ÷ 12 | ~R$ 8 |
| Total seguros | ~R$ 148/mês |
Posso escolher outra seguradora?
A Lei nº 12.347/2010 garante ao mutuário o direito de portar o seguro para outra seguradora, desde que o produto seja equivalente e aprovado pelo banco. Na prática, muitos bancos dificultam a portabilidade ao exigir aprovação prévia da apólice alternativa. Pesquisar outras seguradoras pode gerar economia de 20% a 40% no MIP — vale a pesquisa para contratos longos.
O que acontece se o seguro não for pago?
O seguro MIP/DFI é debitado automaticamente junto com a parcela do financiamento. Se a parcela atrasar, o seguro também fica inadimplente — o que pode gerar cobrança de encargos adicionais e, em caso de sinistro no período, recusa de cobertura.
Como reduzir o custo dos seguros no financiamento
- Financie com o cônjuge mais jovem como titular — o MIP é mais barato para idades menores.
- Pesquise portabilidade do seguro após assinar o contrato — a lei permite.
- Amortize o saldo devedor com FGTS periodicamente — o MIP cai junto, pois é calculado sobre o saldo.
- Compare propostas de diferentes bancos — as alíquotas de MIP variam entre instituições.
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Seguro obrigatório x seguro residencial: não confunda
Muita gente acha que o MIP e o DFI já cobrem tudo dentro de casa — não cobrem. O DFI protege apenas a estrutura física do imóvel que serve de garantia ao banco (incêndio, explosão, desabamento). Ele não cobre o que está dentro do imóvel: móveis, eletrodomésticos, roubo, danos elétricos ou responsabilidade civil. Para isso existe o seguro residencial voluntário, que é opcional e contratado à parte. Ou seja: mesmo com os seguros obrigatórios do financiamento, o conteúdo da sua casa continua desprotegido até você contratar uma cobertura própria.
DPS: por que o banco pergunta sobre sua saúde
Antes de aprovar o financiamento, a seguradora exige o preenchimento da DPS – Declaração Pessoal de Saúde. É um questionário sobre doenças pré-existentes e condições de saúde do tomador. Responder com honestidade é essencial: omitir uma doença pode levar à recusa da cobertura em caso de sinistro, deixando a família sem a quitação do saldo.
Pontos práticos:
- Idade mais alta ou histórico de saúde relevante podem encarecer o MIP ou exigir avaliação médica adicional.
- Em alguns casos, o tomador com condição pré-existente ainda consegue o seguro, mas com alíquota maior.
- Se um titular tem restrição de saúde, avaliar quem entra como titular principal no financiamento conjunto pode reduzir o custo total.
Como acionar o seguro em caso de sinistro
Se ocorrer o falecimento ou invalidez do titular (MIP), a família deve procurar o banco com a documentação exigida para dar entrada no pedido de quitação — o saldo devedor é liquidado junto à seguradora, e o imóvel fica livre para os herdeiros. No caso do DFI, após um dano estrutural coberto, aciona-se a seguradora indicada no contrato para vistoria e reparo. Em ambos os casos, manter o seguro em dia (parcela quitada) é condição para a cobertura valer. Guarde sempre uma cópia da apólice e do contrato — é nela que constam coberturas, exclusões e o passo a passo de acionamento.
