Perder um familiar já é difícil — e ainda enfrentar a burocracia do inventário para transferir o imóvel pode ser exaustivo. Em São Paulo, o processo tem regras específicas sobre prazo, tributos e forma de fazer. Este guia explica tudo o que você precisa saber para transferir um imóvel herdado de forma correta e econômica.
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O que é o inventário e quando é obrigatório
O inventário é o processo legal de levantamento e distribuição dos bens do falecido entre os herdeiros. Para transferir a propriedade de um imóvel herdado para o nome do herdeiro, o inventário é obrigatório — sem ele, o imóvel fica "preso" no nome do falecido e não pode ser vendido, financiado ou dado como garantia.
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Duas formas de fazer o inventário
1. Inventário Extrajudicial (cartório) — mais rápido e barato
Pode ser feito em cartório quando:
- Não há menores ou incapazes entre os herdeiros
- Todos os herdeiros são maiores e capazes
- Há consenso sobre a divisão dos bens
- O falecido não deixou testamento (ou o testamento já foi cumprido judicialmente)
Documentos necessários:
- Certidão de óbito
- RG, CPF e comprovante de residência de todos os herdeiros
- Certidão de casamento/nascimento que comprove parentesco
- Matrícula atualizada do imóvel (negativa de ônus)
- Certidão negativa de débitos municipais (IPTU)
- Declaração de ITCMD (tributo estadual)
Prazo: 15 a 60 dias.
Custo: honorários do tabelião + ITCMD + honorários do advogado (obrigatório mesmo no cartório).
2. Inventário Judicial — quando há conflito ou menores
É obrigatório quando há herdeiros menores de idade, incapazes, ou quando há discordância entre os herdeiros. O processo é conduzido por um juiz e pode levar de 6 meses a vários anos.
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ITCMD em São Paulo — o imposto sobre a herança
O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é o tributo estadual cobrado sobre heranças e doações. Em São Paulo:
| Base de cálculo | Alíquota ITCMD |
|---|---|
| Qualquer valor | 4% sobre o valor venal do bem |
Exemplo: Imóvel avaliado em R$ 500.000 → ITCMD = 4% × R$ 500.000 = R$ 20.000
Prazo para pagar o ITCMD
O ITCMD deve ser pago em até 60 dias após o óbito, sob pena de multa de 20% + juros. Na prática, o processo de inventário frequentemente ultrapassa esse prazo — nesses casos, a multa é cobrada mas pode ser negociada.
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Custo total do inventário de um imóvel em SP
| Item | Estimativa |
|---|---|
| ITCMD (4%) | R$ 20.000 (imóvel de R$ 500k) |
| Honorários do advogado | 6% a 10% dos bens (OAB recomenda) |
| Custas do cartório / emolumentos | R$ 3.000 a R$ 8.000 |
| Certidões e documentos | R$ 500 a R$ 1.500 |
| Total estimado | R$ 55.000 a R$ 80.000 (imóvel de R$ 500k) |
O imóvel pode ser vendido durante o inventário?
Sim, mas com condições. Os herdeiros podem vender o imóvel durante o inventário, desde que todos concordem e o ITCMD já tenha sido pago (ou haja autorização judicial). O produto da venda entra no inventário e é dividido entre os herdeiros conforme a partilha.
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Dica: não deixe o inventário para depois
Muitas famílias adiam o inventário por anos, acreditando que podem "resolver depois". O problema: enquanto o imóvel está no nome do falecido, não pode ser vendido, não gera financiamento e acumula multas de ITCMD. Além disso, imóveis sem inventário são frequentemente alvo de disputas familiares que poderiam ser evitadas.
Para dúvidas sobre imóveis em Jundiaí e região que precisam de regularização antes da venda, consulte a equipe Terraços: WhatsApp (11) 93263-6660.
