Qual a diferença fundamental entre ITBI e ITCMD?
Ambos são impostos sobre a transferência de propriedade de imóveis, mas cada um se aplica em situações distintas e é cobrado por esferas de governo diferentes:
| Característica | ITBI | ITCMD |
|---|---|---|
| Nome completo | Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis | Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação |
| Esfera | Municipal | Estadual (SP) |
| Quando se aplica | Compra e venda | Herança (causa mortis) ou doação em vida |
| Alíquota em Jundiaí | 2,5% | — |
| Alíquota no estado de SP | — | 4% |
| Quem paga | Comprador | Herdeiro (herança) ou donatário (doação) |
| Base de cálculo | Valor da transação ou valor venal (maior) | Valor de mercado do bem transmitido |
ITBI em Jundiaí — como funciona
O ITBI é cobrado pela Prefeitura de Jundiaí em toda transação onerosa de imóvel (compra e venda, cessão de direitos, dação em pagamento). Não incide em herança nem em doação.
Alíquota: 2,5%
Base de cálculo: o maior valor entre o preço de venda e o valor venal administrativo do imóvel
Prazo de pagamento: antes do registro no Cartório de RGI
Isenção: Minha Casa Minha Vida (Faixas 1 e 2)
Exemplo prático — ITBI:
- Imóvel vendido por R$ 600.000
- Valor venal: R$ 480.000
- Base: R$ 600.000 (maior valor)
- ITBI: 2,5% × R$ 600.000 = R$ 15.000
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ITCMD em SP — como funciona
O ITCMD é cobrado pelo Estado de SP (Secretaria da Fazenda e Planejamento) e incide apenas em:
- Herança (transmissão causa mortis — quando alguém falece)
- Doação em vida (pai doa imóvel para filho, por exemplo)
Alíquota em SP: 4% (alíquota única, independentemente do valor)
Base de cálculo: valor de mercado do bem (SEFAZ-SP pode questionar valores abaixo do mercado)
Quem paga: o herdeiro ou o donatário (quem recebe o bem)
Prazo: deve ser recolhido dentro do prazo do inventário (judicial ou extrajudicial)
Exemplo prático — ITCMD:
- Imóvel recebido em herança avaliado em R$ 600.000
- ITCMD: 4% × R$ 600.000 = R$ 24.000
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Pagar os dois ao mesmo tempo: quando isso acontece?
Em geral, não. A regra é simples: comprou e vendeu → ITBI. Herdou ou recebeu de doação → ITCMD.
Porém, pode haver dupla incidência em situações como:
- Recebe imóvel por herança (ITCMD) e depois vende (ITBI na nova transação)
- Permuta de imóvel recebido por doação
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Planejamento: doação em vida compensa vs. herança?
Esta é uma das questões mais frequentes no planejamento sucessório imobiliário.
| Estratégia | ITCMD | Outros custos | Vantagem |
|---|---|---|---|
| Herança (inventário) | 4% | Custas judiciais (2–4%), honorários de advogado, tempo (1–3 anos) | Nenhuma — mais cara e demorada |
| Doação em vida com usufruto | 4% | Escritura de doação (~1%), registro | Transfere o bem agora, pai/mãe mantém uso vitalício |
| Venda para filho | ITBI (2,5%) | Imposto de Renda se houver ganho de capital | Mais barato que herança, mas exige IR |
Nota: a doação com usufruto vitalício é uma estratégia legítima de planejamento. Consulte um advogado de família ou tabelião para análise individual.
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Como calcular e onde pagar cada imposto
ITBI em Jundiaí:
- Acesse o portal da Prefeitura de Jundiaí (jundiai.sp.gov.br)
- Seção: Fazenda → Tributos Imobiliários → ITBI
- Gere o DAM (Documento de Arrecadação Municipal) online
- Pague em qualquer banco
ITCMD em SP:
- Acesse o portal da SEFAZ-SP (fazenda.sp.gov.br)
- Seção: Tributos → ITCMD
- Preencha a declaração e gere o DARE (Documento de Arrecadação de Receitas Estaduais)
- Pague em bancos credenciados
