A partir de 2026 começa a valer, de forma gradual, a maior mudança no sistema tributário brasileiro em décadas. E sim: o aluguel de imóveis entra nessa conta. Se você é proprietário que vive de renda de locação ou inquilino preocupado com o reajuste, aqui vai o essencial, sem juridiquês desnecessário.

Resposta rápida: o aluguel vai ser tributado?

Em regra, sim — a locação de imóveis passa a ter incidência dos novos tributos (IBS e CBS), inclusive quando o proprietário é pessoa física. Mas calma: a lei que regulamenta a reforma (a Lei Complementar 214/2025) criou um regime específico para bens imóveis, com um redutor que diminui bastante a base de cálculo na locação, além de faixas de isenção para o pequeno locador. Ou seja: nem todo mundo que aluga um imóvel vai efetivamente pagar, e quem pagar terá uma carga menor do que a alíquota cheia sugere. E tudo isso entra em vigor de forma escalonada até 2033.

O que são IBS e CBS

A reforma extingue tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS e os substitui por um modelo de IVA dual:

Na prática, os dois funcionam de maneira parecida e incidem sobre o consumo de bens e serviços. A locação de imóvel foi expressamente incluída no alcance desses tributos — algo que antes, para a pessoa física, em geral não acontecia.

O redutor da locação residencial

Aqui está o ponto que mais importa para o bolso. Para a locação e o arrendamento de bens imóveis, a LC 214/2025 prevê uma redução de 70% na alíquota do IBS e da CBS na locação residencial. Traduzindo: em vez da alíquota cheia, o aluguel residencial fica sujeito a cerca de 30% dela.

Além do redutor, a lei estabelece limites de faturamento e de quantidade de imóveis para caracterizar quem explora locação de forma econômica. O pequeno locador — a pessoa que tem um ou poucos imóveis alugados e recebe abaixo dos tetos definidos — pode ficar fora da incidência. É a proteção para quem complementa a renda com um imóvel, e não vive disso em escala empresarial.

Um aviso honesto: os percentuais e tetos exatos ainda estão sendo ajustados ao longo do cronograma de transição, e a alíquota de referência do IBS/CBS só é conhecida integralmente perto do fim da implantação. Por isso, foque na lógica — há redutor, há faixa de isenção e a cobrança sobe aos poucos — e não em um número fixo que pode mudar.

Os números confirmados de 2026 (e o split payment)

Desde a redação original deste artigo, os números que "ainda estavam sendo ajustados" foram confirmados na regulamentação da Lei Complementar nº 214/2025. Agora dá para falar em valores fechados — e a boa notícia é que a proteção ao pequeno locador ficou clara.

A isenção do pequeno locador. Só é tributado o proprietário pessoa física que, cumulativamente, recebeu mais de R$ 240 mil de receita bruta de aluguéis no ano anterior E aluga mais de 3 imóveis. Faltou um dos dois critérios? Você fica isento. Na prática, quem tem um, dois ou três imóveis alugados — ou fatura abaixo do teto — não paga IBS e CBS sobre a locação. É a confirmação de que a reforma mira quem explora aluguel em escala empresarial, não quem complementa a renda.

O redutor social. Para a locação residencial, a lei ainda prevê um redutor social de R$ 600 por mês por imóvel residencial locado, abatido diretamente da base de cálculo. Em aluguéis menores, esse desconto pode zerar o imposto devido, mesmo para quem esteja dentro da incidência.

A redução de 70% na alíquota. Continua valendo, e agora confirmada: a locação residencial e comercial tem redução de 70% na alíquota do IBS/CBS. Ou seja, o aluguel fica sujeito a cerca de 30% da alíquota cheia.

O split payment. A grande novidade operacional é o recolhimento automático. Quando o inquilino paga o aluguel, o IBS e a CBS são separados e recolhidos no momento do pagamento — o locador recebe já o valor líquido, sem precisar guardar dinheiro para acertar o imposto depois. Esse mecanismo, chamado split payment, começa a operar em 2026 em fase de testes e se generaliza nos anos seguintes, com a cobrança cheia subindo de forma gradual dentro da transição até por volta de 2033. Vale a leitura do nosso guia sobre como o split payment muda o recebimento do aluguel.

Um lembrete honesto: 2026 é, na prática, um ano de coleta de dados e testes. O efeito real no bolso aparece com mais força a partir de 2027, à medida que as alíquotas sobem e o sistema antigo é desligado. Mas os números-chave — os R$ 240 mil, os 3 imóveis, os R$ 600 e os 70% — já estão na mesa para você planejar.

Residencial x comercial x temporada

O tipo de locação muda o peso do imposto:

O que o proprietário deve fazer agora

Não há motivo para pânico, mas há motivo para planejamento:

  1. Mapeie seu perfil. Quantos imóveis você aluga e quanto recebe por ano? Isso define se você é pequeno locador (possível isenção) ou se entra na incidência.
  2. Reveja os contratos. Em novos contratos e renovações, defina com clareza quem arca com eventuais tributos e como o reajuste acompanha índices como o IGPM. Vale revisar as cláusulas do contrato de aluguel e o funcionamento do IGPM.
  3. Planeje o reajuste com equilíbrio. Repassar tudo de uma vez pode afastar bons inquilinos num mercado competitivo. A transição gradual permite ajustes graduais também.
  4. Separe locação de venda. A tributação sobre aluguel é diferente da tributação sobre a venda do imóvel. Se você pensa em vender, entenda antes o imposto de renda sobre ganho de capital na venda de imóvel.

E o inquilino, paga a conta?

De forma direta, o tributo é devido por quem recebe o aluguel (o locador). Na prática, porém, todo custo tende a se refletir no preço. O efeito líquido para o inquilino vai depender do perfil do proprietário (se é pequeno locador isento, por exemplo), da concorrência na região e do que estiver escrito em contrato. Em Jundiaí e cidades vizinhas, com boa oferta de imóveis, a negociação continua sendo a melhor ferramenta dos dois lados.

Transição: nada muda tudo de uma vez

Este é o recado mais importante e o mais honesto: a reforma não vira uma chave em 1º de janeiro de 2026. Há um período de convivência entre o sistema antigo e o novo, com implantação escalonada até 2033. As alíquotas começam baixas (fase de teste) e sobem de forma programada, enquanto os tributos antigos vão sendo desligados. Isso dá tempo para proprietários e inquilinos se adaptarem — desde que acompanhem o calendário.

Conclusão

O aluguel passa a ser tributado por IBS e CBS, mas com um redutor relevante na locação residencial, isenção para o pequeno locador e uma transição gradual até 2033. A modalidade temporada é a mais onerada; a residencial, a mais protegida. Cada caso tem particularidades de faturamento e número de imóveis — por isso, consulte um contador para calcular a sua situação específica antes de reajustar contratos ou fechar novos negócios.

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Este conteúdo é informativo e não substitui orientação contábil ou jurídica individual.